济南拟修法 ：降低住宅专项维修资金使用门槛，“双过半同意”即可

住宅专项维修资金有着“房屋养老金”之称。近日，济南市住房和城乡建设局就新修订的《济南市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称“意见稿”）公开征求意见。与现行办法相比，意见稿最大的不同在于降低了维修资金使用的门槛，经“双三分之二以上业主参与表决，双过半同意”即可，而且业主表决可通过电子化方式进行，确保业主意愿的真实表达。这一新办法拟从明年1月1日起施行。

九种情况适用维修资金应急使用

目前，济南市现行的住宅专项维修资金管理办法于2010年7月1日实施，已有10年之久。与现行办法相比，意见稿进一步明确了住宅共用部位、共用设施设备范围，对于其保修期满后动用维修资金维修、更新和改造有了保障。

在维修资金使用方面，意见稿与《山东省住宅专项维修资金管理办法》接轨，细化为一般使用、计划使用和应急使用。计划使用和一般使用经业主表决同意后组织实施维修，应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。当物业管理区域内有屋面外墙防水严重损坏、电梯故障需立即维修、玻璃幕墙炸裂、地下车库雨水倒灌等九种情况，可由物业服务企业或业主委员会现场查验后组织实施维修，维修完毕后进行公示。

维修资金使用表决规则变化最大。现行办法要求“维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意”，这带来表决难、耗时长，影响维修资金的高效使用。对此，意见稿提出，维修资金的一般使用和计划使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，无形中降低了门槛，有利于提高维修资金利用率，更能及时维护业主的合法权益。

不交存首期维修资金不能交房

在维修资金交存方面，修订后的意见稿有了较大变化，要求“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”，而且开发商应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。对于未按照规定交存首期维修资金的，开发商不得向业主交付房屋，若违规交付的，则由开发商交存。

商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，首期交存标准为：独栋别墅每平方米20元，未设电梯的房屋（含储藏室）每平方米60元，设有电梯的房屋（含储藏室）每平方米120元。首期交存标准没有变化，但在表述上增加了储藏室。出售公有住房的售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。

公共收益总额至少6成划转维修资金

首期维修资金应直接交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收，业主交存的维修资金属于业主共有。维修资金专户下设房屋账户和公共账户。房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账；公共账户主要用于储存公共收益划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的维修资金。

值得一提的是，为做大维修资金这个“蓄水池”，意见稿拟规定物业管理区域内的公共收益可以划转为维修资金。公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值，在扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。