济南2022年新房成交7.31万套 今年楼市将继续企稳回升

2022年，受经济下行及疫情防控的影响，济南房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。在迎来多轮政策松绑后，市场加速回暖，全年新建商品住宅共销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价14171.74元/平方米。

济南市房地产协会预计，2023年济南房地产市场将继续平稳回升，整体表现好于2022年，商品房整体销售规模应保持在1500万平方米以上。

新建商品住宅均价1.4万

全年销售价格指数上涨1.9%

2022年，济南市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态。全市新建商品房批准预售14.92万套，面积1142.06万平方米。其中，住宅预售5.77万套，面积749.86万平方米。

全市新建商品房网签销售19.39万套，面积1468.15万平方米，金额1788.64亿元。其中，住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，均价为14171.74元/平方米，金额1385.88亿元。

根据2022年以来国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新建商品住宅销售价格指数累计上涨1.9%，在全国22个重点城市中排名第6，整体保持平稳。

库存住宅约8.59万套

去化周期约14个月

2022年，济南市有网签记录的商品房项目1543个，商品住宅销售规模保持在1000—1200万平方米左右，目前住宅可售约8.59万套，面积1149.29万平方米，住宅去化周期为14.1个月。

从区域去化情况来看，历下、市中、高新、历城等核心区去化周期在9-15个月之间，去化周期处于合理区间。槐荫、长清、莱芜等非核心区库存较多，去化周期较长，约在16-22个月之间，去化难度大。

通过分析成交产品面积段结构，100-120平方米面积段占比24.6%， 120-144平方米面积段占比43.8%，合计占比68.4%，其中刚需及首改群体仍占据市场的主导地位；144平方米以上改善产品的销售套数占比为18.01%，较去年显著提升，改善性需求表现出更强的韧性。

二手住宅价跌量增

住宅全年交易4.21万套

成熟的二手房市场是房地产市场完整健全的重要标志，受楼市大环境影响和新房抢占市场等因素影响，自2022年初，唱衰济南二手房的声音就不曾间断，然而从官方数据看，济南二手房价增速虽有所放缓，但市场运行平稳，表示甚至好于新房市场。

根据同时，2022年济南二手房共交易6.49万套、成交面积496.23万平方米，其中二手住宅交易4.21万套、成交面积431.10万平方米。国家统计局数据显示，济南二手住宅销售价格指数累计下降3.5%，在22个重点城市中排名第13。

业内人士表示，二手房市场回暖，除价格下跌、配套完善、地段优越外，还因为自2021年以来新房市场持续低迷，知名房企“爆雷”“烂尾”消息不绝于耳，深刻影响了买房人员选择，选择现房、现房或二手房，可规避市场风险。

2023年市场将平稳回升

或出现局部、阶段产品供应不足

相比往年，2022年济南土地市场稍显低迷，全年共供地174宗，其中商业用地73宗，面积2223.21亩；住宅用地101宗，面积6182.83亩。供地量降低是否意味着开发商土地储备不足？从而导致新房阶段性供应不足、房价上涨？

对此，济南市房地产协会秘书长李刚表示，目前已取得预售许可证住宅库存约在1200万平方米左右，未取得预售许可的商品住宅库存约在750万平平方米以上，市场整体供应量不会出现短缺，但局域不平衡、局部或阶段供应不足仍然存在。2023年济南新建住宅保持在约1000-1200万平方米左右，二手住宅保持在约400万平方米左右。

近年来，济南经济机构逐渐向好，城市吸引力增强，刚需和改善购房需求强劲，并具有可持续性。综合楼市政策、信贷政策、城镇化水平等因素，李刚判断2023年济南房地产市场表现应好于2022年，预计上半年将呈现逐渐平稳回升的状态，商品房整体销售规模应保持在1500万平方米以上，其中住宅销售量约占70%。