济南11月二手房成交量上涨 成交周期延长

价格：成交均价小幅回升，整体呈下降趋势

11月份，济南贝壳二手房成交均价为16827元/㎡，环比上升0.69%，在上月成交均价降至近一年最低值后本月出现小幅回升；济南贝壳成交均价整体呈下降趋势。从分区来看，高新区和历下区成交均价环比上涨，其中高新区涨幅最大，环比上涨11.23%；其他城区成交均价均环比下降，其中天桥区降幅最大，环比下降6.53%，成交均价13709元/㎡，成交均价最低；历下区成交均价最高，均价23154元/㎡，环比上涨3.19%。

图：济南二手房成交均价月度走势

数据来源：贝壳研究院

图：各城区成交均价及环比

数据来源：贝壳研究院

成交：成交量大幅上涨，业主成交周期延长

11月份，济南贝壳二手成交量环比上涨17.32%；济南贝壳二手成交量在上月出现回落后本月继续上涨，比较符合济南市场年底2个月翘尾的市场走势。济南二手房成交量整体呈下降趋势。从分区来看，除高新区外成交量均环比上涨，其中历下区涨幅最大，环比上涨40.26%；高新区与上月保持持平，成交量最低；市中区环比上涨19.13%，成交量最高。

图：各城区成交量及环比

数据来源：贝壳研究院

济南二手房成交套均面积为85.95平方米/套，环比上涨0.14%；成交套均总价为144.34万/套，环比上涨2.65%。成交套均总价受成交套均面积增大的影响增加。

图：济南二手房成交套均面积（平方米/套）   图：济南二手房成交套均总价（万元/套）

数据来源：贝壳研究院

11份，客户成交周期为33，环比缩短2天； 业主成交周期为115天，环比延长3天。在本月买卖双方成交中，客户成交周期持续缩短，业主成交周期延长，业主端有较重的观望情绪，二手买卖成交进行缓慢，二手市场客源亟需进一步补充。

图：济南买卖双方成交周期走势

数据来源：贝壳研究院

新增供需：新增房客上涨，市场热度下降

11份，新增房源量环比上涨41.94%，新增客源量环比上升24.08%；新增房源量、新增客源量双双上涨。新增客房比为3.13，市场热度下降。新增带看量环比上升15.16%。新增客源量的上涨导致新增带看上涨，带看量的上涨是本月二手成交量上涨的主要原因。

图：济南新增客源与新增房源增速月度走势

数据来源：贝壳研究院

图：济南新增客房比月度走势（新增客/新增房）

数据来源：贝壳研究院

图：济南新增带看量及增速月度走势

数据来源：贝壳研究院

市场预期：挂牌均价持续下降，议价空间提升

11月份，济南二手房市场新增房源挂牌均价18099元/㎡，环比下降1.18%；二手房挂牌均价整体呈下降趋势。在本月调价比例中，涨价业主占比为8%，降价业主占比92%；降价业主占比达到九成以上，买卖双方对于预期价格走势仍以降价定调；市场议价空间为3.72%，客户议价能力提升。

图：济南月度新增房源挂牌价及环比变化

数据来源：贝壳研究院

图：近一年济南二手房市场调价月度走势

图：济南二手房市场议价空间月度走势

【指标解释】

1. 议价空间 = (最后挂牌单价 - 成交单价)/最后挂牌单价 * 100%

2. 调价房源中涨价占比 = 一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量

3. 新增挂牌量（新增 房源量 ） = 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和

4. 新增房客比 = 一段时间内某地区新增客源数量之和/一段时间内某地区新增房源数量之和

5. 新增带看量 = 一段时间内客户的次数（即同一客户一次看多套房算一次带看）

6. 新增带看房源量 = 一段时间内看房的套数（即可能同一房源多次带看均计入次数）